【実体験】不動産投資初心者が物件購入の指値に挑戦！その結果は？

 

不動産投資を始めたいと考えている人の中には

 

 

など、様々な疑問が沸いて、なかなか前に進めないことって多いと思います。

 

実際に私も、不動産投資に興味をもったものの、どのタイミングでどんな種類の不動産を購入するべきなのか分からず、これで良いのかなと不安になりながら進めてきました。

 

そこで、ベテランの方が書くような書籍やマニュアルとはまた違った、投資初心者だからこそ苦労した契約に至るまでの記録をリアルに書いていきます。

 

今回は、物件を内見してから実際に購入の意思をかためて、買付を入れ、売主さんから承諾を得るまでの流れなどについて、振り返りを含めて書いていきます。

 

✓　本記事の内容

本記事は、５分程度で読むことができます。

 

築古戸建てを購入するまでにやったことや、要した時間や費用などをリアルに書いていきます。

 

不動産投資に興味をもっている方は、初心者が不動産投資に興味を持ってから購入するまでを物語のように読んでいただき、少しでも不動産投資の一歩を踏み出すきっかけになっていただければと思います。

 

１　物件内見後の流れ

 

物件を内見したあとは下図のような流れになります。

 

 

不思議なもので、１０冊以上も本を読んでいて

この流れを知っているはずなのに、いざ、当事者になると

分からなくなってしまうんですよね。

 

 

とか、そんな疑問が頭をめぐります。

慣れてくるときっと流れ作業のようにできるのだと思いますが

初心者にとってはもうお祭り状態です。

 

特に本業をしながら、

不動産屋に連絡をとったり、資料を取り寄せたりしなければ

いけないので、本当に忙しかったです。

 

２　スピードが命！購入検討時のポイント

 

本にも書かれていた内容ですが、

買付まではスピードが命

といった話がありました。

 

購入するかどうかの判断

 

をスピーディーに行うことが大事なんだと感じました。

そこで私が実際に検討したことをご紹介したいと思います。

 

検討ポイントはこの４つ

 

 

１つずつみていきましょう。

 

①ポータルサイトの確認

 

まず前提として、購入しようと考えている物件は

 

投資用の物件です。

 

安い築古物件については他の投資家さんたちも

目を光らせています。

 

他の投資家さんがどれぐらい気になっているか確認するには

 

不動産ポータルサイトのお気に入り数

 

を見ましょう！

 

ちなみに私が購入した物件は

掲載５日時点でお気に入り数５

 

少ない。。。ｗ

 

安い物件は、一瞬で９０人ぐらいお気に入りがつきます。

 

あまり注目されていないのかなと思いつつ人気のない原因を考えます。

 

 

このような原因であまりお気に入りがつかないのかなと思いました。

 

なぜ人気がないかを確かめることはできませんが、

自分で想像してみることが重要だと思います。

 

➁内見予約の件数

 

次に内見予約の件数も大事です。

 

ポータルサイトから、問い合わせをすると

資料請求することができます。

 

資料請求をすると少し物件のことを

詳しく知ることができます。

 

しかし、実際に書類だけでは分からないことが

いっぱいあり、細かい状況は現地に行かないと分かりません。

 

不動産屋さんに内見の予約がどれくらい入っているかを

確認しましょう。

 

物件に足を運ぶ人は、ある程度物件の購入に意欲的です。

 

要するに、ライバルとなる可能性が高いです。

 

どれぐらいライバルがいるかを把握しましょう。

 

ちなみに私は、金曜日に内見に行ったのですが、

土曜日に内見の予約が３件入っていると言われました。

 

営業トークの１つだと思いますが、やはりライバルが

いると思うと少し焦りましたね。

 

➂重大なリスクについて

 

これは、指値でいれるときの根拠にもなるのできちんと見ておくべきです。

（私は、初心者だったので正直、内見時には、重大なリスクについてあまり真剣に見ていませんでした。。）

 

重大なリスクとは

 

 

このようなリスクがあると

本当に購入するべきかどうか

購入するとしたら値引きしてもらう交渉ができる

といった判断の対象になります。

 

これも本などで内見時に見るべきポイントとして

書いてありますが、実際に内見にいったときは

準備をしておかないと全く対応できませんｗ

 

例えば傾きを調べるにしても

じーっと柱や床を見ても何もわかりません。

 

分かるぐらいすごい傾きだと初心者にとっては大変です。

傾きを判断しておくためには、原始的ですが

 

ビー玉

 

などの丸いものを転がしてみる必要があります。

 

私は何も用意していなかったのですが、

不動産屋さんから、「ここ、傾きありますね」

と言われて初めて知りました。

 

他の項目についても私は聞くのを忘れていました。

 

重大なリスクも含めて、内見時にはチェックリストを作成するべきだと

振り返った時の反省点です。

 

④土地値がでているか

 

土地値が出ているかどうかについては、必ず調べましょう。

 

土地値というのは相続税路線価から土地の価値を算出するもので、

 

 

など、判断する際に必要な金額になります。

 

土地値の調べ方については

こちらの記事で説明していますので

参考にしてください。

 

ちなみに周辺の売却事例も同時に確認いたしましょう。

 

３　強引はNG！でも交渉は絶対すべし！

 

内見時のポイントをチェックして、購入したいけど

もう少し安かったら買いたい！

 

と思ったときには、不動産屋さんと

お話をして感触を探ってみましょう。

 

私の場合、売り出し価格は

５００万円

でした。

 

ここから不動産屋さんに、

「買付を入れようと考えているが、金額については５００万より安い価格でいれさせていただきたいと思っている。」と連絡をします。

 

その結果、次のようなお話がありました。

 

 

このようなことを告げられました。

 

他にまだ買付が入っていないと聞いて少し安心しましたが

金額については最後まで悩みました。

 

４００万でいけるかどうか

 

といった言葉を信じ、それを基準にもう少し安くいれようと考えました。

 

４　買付は指値をしてみた

 

ここからは、スピード勝負だと考え、色々なことを考えました。

私が１番に考えたのが、

 

 

自己資金を減らすことは

今後の融資にも響きますしあまりしたくありません。

 

そこで、私は、自分の予算を

副業の物販で稼いだ４００万円にしました。

 

最終的な指値の金額は、、、、、

 

３６０万円

 

５００万円の物件を３６０万円で指値。

 

２８％もディスカウントしているので

厳しいかなと思いつつも、傾きや擁壁、空き家その他指値の要素となる点を伝えました。

 

この金額にしたのには更に理由があります。

 

予算４００万円

諸々の諸経費１０％と考えると

３６０万円。

 

雑な計算ですが、自分の中では根拠をもって買付しました。

 

購入したいけれど、この金額で無理だったら

諦めようと決めた金額です。

 

初めての買付。

 

どんな書式を遣えば良いかも分かりません。

不動産屋さんに聞くと、どれでも構わないとのことだったので

有料面談を受けたコンサルさんから以前もらった

買付申込書

を使うことにしました。

 

買付申込書の書き方についてはこちらの記事をご覧ください。

 

そちらから書式もダウンロードできるようにしておくので

ぜひご活用ください。

 

５　（結果）売主OKが出るまでに要した時間と費用

 

結局、色々下調べは足りなかったと自覚していますが

ある意味勢いで、内見に行ったその日のうちに

買付申込書を不動産屋さんへメールで送りました。

 

その時に要した時間と費用はこのような感じです。

 

	物件を内見	その日のうちに購入を決意。指値は360万で。	売主には伝え、なしではなさそうとの反応。	売主より数日待って欲しいと言われる。	不動産屋より、売主の了承を得たとメールあり。
日程	１日目				４日目
費用	交通費 2,000円	―	―	―	―

 

会社からの帰り道、不動産屋さんからのメール

 

売主から了承を得ました

 

なんとも言えない感情でした。

 

嬉しくもあり

このあとの未知のことへの不安もあり。

 

でも大興奮でした。

 

正直、不動産投資を始めると決めてから

３ヶ月で物件を購入することができるなんて

夢にも思っていませんでした。

 

ちなみに、ウソのような本当の話なのですが、

物件内見に行く前に、都会のど真ん中で

蛇を見たんです。

 

蛇は縁起が良いようで蛇神様のおかげかもしれないですね！

と、幸運にも感謝しながら、ここからどうなっていくのか、

課題は沢山ありそうですが、頑張っていきます！

 

６　まとめ

 

 

物件内見から売主の承諾を得るまでの流れはこのような手順です。

 

購入の意思を固めて買付申込書を提出するにはスピード感が大事です。

 

１番買付をすると、礼儀としても大事に対応してくれる時がありますので、何よりも購入の意思をかためるまでの時間を短くしましょう。

 

 

これら４つのことを行い、内見時もチェックリストなどを作成し、漏れがないようにしておけば、判断も早くなります。

 

私は、それなりに知識をたくわえていったつもりですが、実践では、やるべきことが頭から飛びがちです。

 

リスト化して、チャンスを逃さないようにしましょう。

 

これが私の教訓でした。

 

ちなみに

内見から売主の承諾を得るまでの時間と費用は

 

 

初心者の方はみんな右も左も分からず不安だと思うので、ぜひ私の失敗談なども読んでいただき、みなさんの参考にしていただければ幸いです。

 

今回は以上です。